房仲業者惡意壓低房價,再高價賣出? 淺談房屋買賣糾紛

房仲業者惡意壓低房價,再高價賣出?淺談房屋買賣糾紛

專欄作家/鄭廣騏

房屋買賣糾紛

       近日炒房風聲再起,相關政府單位也開始研議是否再次進行打房措施,最主要的理由,當然還是為了保障弱勢家戶居住權益之居住正義,而到底誰是房屋市場中高房價的推手、以及又有哪些常見的房屋買賣糾紛呢?今天就來聊聊這個話題。

經濟衰退,並未與房價正相關

          首先,既然房屋市場是市場的一種,是否遵循經濟學供需法則?許多聲音告訴我們:「房價已到天花板,房價所得比已離譜,不要買就好了,馬上就會下跌。」但以今年2020年來看,根據CNBC、CNN 等外媒報導,OECD(經濟合作與發展組織)於9月16日發表之報告,預測今年全球GDP將萎縮4.5%,但在衰退的背景之下,全球富裕國家房市卻逆勢上漲,依調查,中高收入所得國家的房市,在第二季齊聲上漲了5%[註1] ,在新冠疫情對產業產生的衝擊下,房市不僅沒有向下修正,反而逆勢成長,那基於居住正義期待的房價下修何時才會出現呢?

為何房價還不跌,誰是幕後推手

       此次房價的上漲,學者解讀原因為二,1、長期以來的低利率方案,2、因應疫情的政府振興政策[註2],所以,政府擔心經濟衰退,所祭出的因應措施,反而成了房價上漲推手,而在房地產專家SWAY的著作中[註3]也提到,打房措施(如奢侈稅),多次執行下來,卻也間接堆高了房價,因為上有政策、下有對策,房仲以及建商代銷(以下簡稱房仲),永遠藉力使力,轉稼成本到買、賣方身上,甚至成交之後,再說服自住客將物件拿出來賣,轉當投資客,層層堆疊之下,造成房價居高不下。

政府政策無法平穩價格,加上仲介推波助瀾

       房仲為何能操控市場,主要是透過經濟學所說的資訊不對等,故意造成市場失靈,畢竟一般的買、賣客戶大多非不動產專業,無法立即判斷出隱藏的問題,房仲業者都有設立企劃研究部門,專職寫文章於部落格、雜誌、社群平台露出,同時發佈好消息以及壞消息,讓買賣雙方皆無法掌握正確訊息。個人朋友中就有一個親身實例,他在新莊擁有一間頂樓含加建的房子(84年前加建,合法免拆),被房仲一直灌輸壞消息:「物件所在地區,會由原住宅區,被政府重劃為工業區,到時你的物件,因位在工業區交界,價格會大跌。」鼓吹低價拋售,最後確也低價售出,但一直到2020這個時間點,該地區房價漲了至少3倍,這是一個典型透過負面市場訊息,藉機向賣方壓低房價的例子。

掌握特定原則,買屋賣屋自行看清門道

       不論如何,我們絕對沒有媲美房仲之專業Know-how,所以在買屋、賣屋時,建議在內心掌握幾項特定原則,以下為幾點建議。

1、將自己喜好,定出「權重」,並事先條列:市場上的、物件上的好消息、及壞消息,是永遠比較不完的,準備一張紙、一支筆,將這次買賣屋的目的、目標,條列出來,並依照內心喜好分別給予分數,以上述故事為例,新莊區之地目變更可能為真,但2年後,捷運將新建並延伸至此,並且建商已開始在站區預定地周圍獵地,其助漲效應能否贏過改工業區之不利,值得深思,所以,僅以單方面的訊息來下決定,易失偏頗。

2、自行上網查關鍵字:為了避免資訊不對等造成的傷害,自行做功課是不可少的。買屋可搜尋地區加上火災、凶宅;賣屋則可搜尋低區加上政策、重大公共建設等等。

3、不要只聽從房仲建議、說法:買屋時,可自行設定、並走訪鍾意的社區,詢問管理員以及當地住戶目前居住資訊,賣屋亦同,房眾提供的低價拋售資訊,可能只是其中瑕疵物件的個案,而被房仲當成通案來遊說。

4、偶爾也能耍個大牌:在與房仲接觸時,試圖把自己當成一個高傲客戶,物件認為不理想,直接說:「No!」,房仲急著要簽斡旋合約,回應:「我覺得不急,再參考幾間後再說。」。

5、找個熟門熟路的在地人作陪:當然,最好的辦法,就是找個熟悉當地房地產的專家陪你一起去,除了可協助鑑定物件硬體是否有缺陷外,也可讓房仲多些忌憚。

       魔鬼常常藏在細節裡,買賣屋糾紛層出不窮,無法確定我們皆能遇到如永慶房仲公司廣告宣稱:「先誠實、再成交。」的房仲公司及人員,為避免損失自身的權益,加強自己買賣時的「停、看、聽」,停:「暫停、不急下斡旋金」、看:「找熟路人一起看房」、聽:「自行走訪,聽聽管理員怎麼說」,將是最踏實的做法。

[註1] 引用自 李國盛(2020年10月27日),「低利率、政策挹注,全球房價漲不停」。遠見雜誌

[註2] 引用自 MoneyDJ (2020年9月17)。OECD:今年全球 GDP 估縮 4.5%,富裕國家較快復甦。財經新報網址:https://finance.technews.tw/