房價這麼高社會新鮮人該如何租屋買房?

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專欄作家/桑尼

各位有考慮過買房嗎?有土斯有財的觀念深植人心已久,長輩也都會告訴我們,房子可以抗通膨啊!你有一間房子,以後才真的是安心啦!
但買房這種事情說來堅定,做來不易。尤其是在都市繁華地區,自備款和貸款成數計算起來都令人對於買房卻步。現年來租屋是很多年輕朋友的選擇,不論是出門在外打拼、還是離開家人,跨出獨立成家第一步。想告訴辛苦打拼的你,辛苦了!努力生活的你是直得嘉許的,念念不忘,必有迴響。以下就由我來告訴你,如何買到超值的好房,以及租到好的房子,成為你成家立業路上的助力。

(一) 買房的眉眉角角——挑選方式與注意事項:

如何線上與自售賣方接洽?591屋主刊登和社區實價登錄的使用教學:

大原則很簡單,怎麼樣的房價算是超值?就是看一坪多少錢。有時總價低,但坪數很小,住起來也非常不舒服。當一坪價格低於普遍行情,符合你的預算,且綜合條件無明顯問題(不是凶宅、非海砂屋、無輻射問題、漏水已經處理),此房為apple物件。
舉例來說,一間電梯大樓18樓-1號的總價為288萬,但他只有8坪,等於一坪要36萬,不僅空間小,也比較沒有成家的實質意義。所以在考慮物件時,不能只看總價。
接下來要教大家如何使用591挑選物件:

<步驟1> 點開591的首頁,點選中古屋:

<步驟2> 點入後,選擇你要的地區,圖中舉台中市為例,若您想找在西屯和南屯之間,就把可以接受的區域都勾選起來

可以特別注意的是:  591和樂屋網百分之九十的刊登都是房屋仲介,仲介接到託售,一定都是底價加上4%的服務費,這也是絕對能夠理解的,舉普專業務員為例,他們一天工作12個小時、一週只休息一天,為的就是成交,拿高額服務。你跟仲介接洽買房,大部分不動產品牌的仲介會向您收取總價2%的服務費,但即便是如此,您還是可以買到超值的物件,仲介的存在就是全套服務,他會周旋在買方賣方之間議價,你若是看房後有喜歡,他們都會盡全力幫你議價。
但還有一個方法是可以不用服務費的,就是直接跟自售的屋主購買

<步驟3> 點選屋主刊登

舉圖中屋主自售的物件為例,洪先生這間電梯大樓物件,總坪數是49.7坪,一坪是23.74萬,不僅符合行情、在可以接受的範圍內,還是一個很不錯的物件。
為什麼呢?我們看一下同社區的行情和實價登錄就知道了。

<步驟4> 點選圖中框選處的建案社區名稱

點選後會跑出社區的實價登錄資訊,可以看到社區的屋齡、戶數、平均成交單價、以及目前有刊登的物件數量。

行情是指目前物件普遍的開價,屋主一定希望賣到好價錢,所以行情會比實際成交價格高。
我們可以看到同一個建案社區內的31個刊登,行情是落在一坪26.74萬左右,也會有低於26萬的,但數量較少。
徐先生刊登的一坪23.74萬足足低於行情3萬,可以說是非常超值,可以在他簽給仲介託售前接洽看看,一定都願意讓你看屋。

<步驟5> 接著看實價登錄

實價登錄是指同一個社區內的其他物件實際成交的價格,591上面也可以略知一二。
同樣舉徐先生的這個建案社區為例,平均的成交價是落在20萬一坪,這也就是告訴我們,透過仲介去議價是絕對可行的。平均開價一坪26.74萬,但最終平均成交落在20萬,這就是議價的魔力。

如何與仲介接洽:

可以留意的是,雖然說我上面推薦屋主自售,但真的不用把仲介想得太壞,他們也想幫您買到好的房子,只要您託付,他們都會為您努力好幾把,每一種專業都是值得被敬重的,他們的專業就是全套服務和議價,若您真的喜歡一個物件,不仿試試接洽仲介,因為看屋不用錢,多看幾間多比較也不是壞事。

1.找仲介的好處:

仲介提供售後服務。比如房子出了什麼問題,他們都會協助。有時候找屋主自售,你不清楚牆面、地板、天花板是什麼材質,你也不清楚房子的底細,當你真正知道房子的底細時,可能地震已經發生了,或者住了已經不舒服了。若有找房需求,不妨考慮看看。

2.找仲介需注意的點:

591、臉書上仲介的刊登有時已經收斡了,也就是已經有買家要準備購買。仲介有時上廣告是為了吸引更多潛在買方,也就是增加帶看數量,以提升成交的機率。他們留下買方的資料,以便之後可以推銷不同物件給潛在買方。可以自行斟酌要不要接洽仲介。

 

⚠️ 這邊額外提醒一下 某房屋仲介的作業方式和其他不動產品牌不同,他們只收買方1%服務費,但是會漲價在物件總價上,在挑選物件時要衡量自己的預算一下。
題外話分享,以一個曾經的仲介的角度出發,仲介工作的甘苦談:
在我這段工作經驗中,有遇過賣方不想提高廣告價格跟撤下廣告,只想利用我找到買方的經歷,這事實上,其實只是在浪費彼此的時間而已。作為一個仲介,收入來源就是賣方4%和買方2%的服務費,如果沒有這個環節,仲介根本不可能介紹買方過去。
這個工作不好做,老闆時時刻刻想要找機會扣你薪水,簽到的委託不是在範圍內:扣錢,教育訓練心得遲交:扣錢,還會時時刻刻找你麻煩扣錢,房屋仲介這個工作,本質上就是一種剝削,不只剝削你的時間(一天工作12個小時以上),還剝削金錢(把錢省在員工薪水上,面試時絕口不提會胡亂扣錢的事,然而一直胡亂扣錢),若您看到喜歡的廣告,喜歡的物件,可以多跟仲介接洽,因為591廣告的錢都是仲介自己掏腰包付的,店家本身基本上不會協助,畢竟會用扣薪水來省錢了,怎麼可能幫忙呢?
並不是要抱怨仲介多辛苦,而是在於一個產業要用這種欺騙的方式將新人騙進來,告訴他底薪有三萬塊,無後顧之憂,但是卻一直胡亂扣錢,最終讓員工只領到微薄的薪資,這根本不是一個誠實的產業,如果您有朋友要考慮做房屋仲介,可以先勸他打消念頭。
 
買房成家是好事,但是不少不動產品牌會剝削員工,建議各位不要加入其中,他們沒有把你當成人看待的,你只是一串數字,沒有成交甚至你就是0或負數。

(二) 租屋的大小事——挑選物件注意事項:

關鍵字篩選,房子是否台水電,差異真的很大!

租屋契約多半會打一年,一年內反悔即是違約,所以慎選物件也非常重要。
我個人找房,一定只考慮有台水電的。為什麼呢?
大部分屋主開出一度電五塊,究竟這個計算方式和台水電有什麼差別?
舉我自己租屋處的度數來說,臺水電的計費方法就是臺電的計算方式,我房東預繳的金額和共電費不算,總共658.7元。若以常態屋主開處的一度電5元來計算的話,是5*356=1780元。長期下來差額也是很可觀的。
若您要從591或樂屋網找房,不妨加上關鍵字「台水電」,能夠幫你省下不少錢。

房況圖片要注意,浴室蓮蓬頭是否連接著水龍頭?房東省水你一肚子火:

年輕的我們疲勞一天回家,一定想沖個澡,但是洗澡水好小!
圖中這種連接方式(蓮蓬頭和洗手台水龍頭連接在一起),一定會造成你的困擾。不只容易壞、漏水,用洗手台還會礙手礙腳的,這間房你要住至少一年,不要拿自己的舒適去賭會比較好。

勾選區篩選,可否開火?禁寵與否?

我自己本身是很重視開伙,因為很長自己煮三餐,但台北市的房子大多數都會填寫無法開伙,可以跟房東接洽詢問,有些標明無法開伙是因為沒有瓦斯的緣故,但可以使用電磁爐煮簡單的料理,可以注意一下。
其他的部分比較主觀,比如有的租客是需要養寵物,但絕大多數的房子都會禁止寵物,這些需求都可以從591或樂屋網上面勾選選項去找尋,台水電的部分則是需要用關鍵字搜尋的,可以注意一下。

不同地區租金比較:

北部地區:

多數落在6坪大空間8500到16000,價格偏高,建議考慮方向為,9000到12000有包臺水電,或者7500到9000沒有臺水電,可以考慮和親朋好友、同學、同事合租,這樣水電也都可以一起分擔。

中部地區:

多數在8坪到15坪之間,以7000(含管理費)到12000(含管理費)居多,中部相對選擇多很多,比如逢甲大學、嶺東科大有許多便宜的物件,可能4500就租得到,但是大部分不含管理費,也沒有臺水電。有遇過投資客裝潢的11000是有包含臺水電的,房況好地段也不錯,另一個技巧是可以從捷運沿線各站去挑選物件,因為每個站都有各自的商圈,商圈的套房選擇也相對更多。

南部地區:

多數落在6坪到16坪之間,以5000到11000居多。因南部天氣非常濕熱,可能要看一下冷氣的老舊程度跟變頻、功率,跟中部的挑選模式類似。

東部地區:

多數落在6坪到11坪之間,以4000到8000居多。因為物件釋出不多,可以多看幾間再決定。建議挑選在交通便利的區域。東部真對要比較一下地區,選擇離工作的地方較近的,會比較實際。有些物件會便宜是因為離市區較遠,或者生活機能相對較差。可以透過選單篩選的方式找尋自己喜歡的物件。


想跟努力打拼的你說一句,辛苦了!為了生活而努力的你是很棒的。
要相信自己可以擁有更好的生活。你值得,也一定可以擁有更好的生活。
不論是買房租房,祝福各位找房順利。

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