為何房東平均來說水平較低?遇到惡房東該如何自保?

為何房東平均來說水平較低?遇到惡房東該如何自保?

專欄作家/楊斯涵

房東

       隨著社會經濟快速發展,面對不斷上漲的房價,越來越多的人都會選擇租屋的方式,由於租屋的優點就是每月租金的成本會低於買房,沒有房貸的壓力,多餘的錢可以拿去投資或者是去旅行,開闊自己的視野。而且租房可以不受地區和工作上的限制,可以隨時換住處,較為方便和彈性。

       但是租房也有一定的規定和風險,就長期觀測租屋市場分析,臺灣的租屋市場長年處於「黑市經濟」的狀態。有許多房東為了逃漏稅,因而不許房客進行報稅,使得房客享受不到租金補助,政府對於此租賃糾紛也無法可管。因此,常會遇到有些房東所提供的房屋屋況不佳、任意調漲租金、對房客的問題置之不理、甚至經常會騷擾,侵害房客的隱私、危害到房客的生命安全等問題發生特別是在退租的時候,房東和房客經常會因為押金退還的問題,產生很多糾紛,最終鬧上法院。

       例如多民受害房客指出「房東會刻意隱瞞,導致民眾誤租違章建築或凶宅」,甚至房東「等你確定入住之後,以各種理由跟你要錢或隨意扣除押金」、「租客如果就想提前退租,房東不但不退還押金,還須賠償違約金額,房客為避免損失,迫不得已只好硬著頭皮答應繼續承租」等類似的租屋糾紛屢見不止。究竟為何房東平均來說水準較低呢?面對房東、房客權利義務關係的不對等,如果遇到惡房東,我們究竟該如何自保呢?

       其實從目前的統計數字來看,租房糾紛是長期存在的問題,主要房東和房客的文化差異、經濟地位、教育水準、處理方式不同…等等原因,使得租屋糾紛層出不窮。例如有些房東是想短時間內將房屋轉手賣出,利用賺取價差的方式,進行短線投資,對於此類型的房東來說,收租只是一種手段,只要調漲租客的租金,就可以將房價的行情拉高,以炒高賣價。當房東有意將房子賣出時,有些房東為了逼退房客搬家,藉以租金上漲的方式,讓房客自行退租,而影響到房客權益。

        此外,在租房的時候房客最關心的就是租金的問題,雖然政府推出了「租金補貼」的方案,這本來是一件給房客減輕負擔的美意,但天底下沒有房東會賠錢租房子,不少房東為了避免增加稅金的負擔,都會把「稅金轉嫁給租客」,因而造成租金高漲的問題。面對這種社會不公的現象,以下六大租屋事項,提供給租屋族們參考,讓你遠離惡房東,避免吃虧受悶氣。

遇到惡房東如何自保?遠離惡房東的六大重點

一、 租屋也需「貨比三家」,實地考察租屋狀況、設施和環境:

       租房前最好先詢問清楚房屋相關情況,實地考察房屋的狀況、設施和環境,務必注意房子是否有隔音不好、周邊環境太差、屋況瑕疵、房屋之結構是否安全、交通狀況、配套設施…等問題,確認房子是否適宜居住,並瞭解附近區域的行情,若租金明顯低於行情價格,就要格外小心,有可能會租到違章建物、事故屋或凶宅,應避免簽約承租。

二、 簽訂合約前,請房東拿出權狀和身份證,進行核對,瞭解房東背景:

       除了屋況、地點等要考慮之外,房東背景、財務狀況也要一併瞭解。由於好房東是可遇不可求的,租房意味著房東被納入你的生活圈,所以在與房東相約看屋時,可以先判斷房東人品是否好相處,例如:與人交談語氣是否和善;有人搬家進來能主動幫助搬東西;MOD、寬頻等免費供租客使用;不催促交房租;如要漲房租與租客事先商議;水電費按照帳單報價;女房客也需特別注意房東品性,確認是否要與房東合住…等。並從房東背景打聽,瞭解房東目前住在哪裡、財務狀況如何、有幾間房子同時出租等。在確認租屋前,也請房東出示所租房屋的所有權狀或房屋稅單、核對房東的身份證明等,確定出租房是有權利出租該房屋。如果是與仲介簽訂出租合約,要查看仲介機構與房東的委託代理證明,瞭解仲介機構的代理時間,確定仲介機構有無權利簽訂合約。

三、簽約時務必將約定事項註記在合約中:

       建議在租屋前,簽約時務必將約定事項寫進合約中,由於有不少租屋族會遇到房東在租屋前與租屋後態度判若兩人的情況,為避免房東在簽約後與租客間的口頭協議都不算數,因此,若租客與房東之間有任何協定,都需要白紙黑字記載在租賃契約上,並在簽訂契約前詳閱合約書的內容,主動確保兩份合約相同,若有要更改的項目,也需兩份合約同時做修改,這樣才能盡可能的保障自己的權益。

四、交屋時將屋況、有損壞或是髒汙等情形拍照存證:

       在交屋時一定要請房東或房仲人員一同前往屋內,確認房屋內部的情形,並將屋子所附傢俱及裝潢都仔細做檢查,若是屋內有地板不平整、牆面剝落、髒汙損傷等問題,一定要記錄下來,拍照存證,同時在合約內註明房屋修繕責任,明訂發生漏水、出現故障時的維修費用,應歸屬於房客或者是房東,以免長租一段時間後,責任劃分不清,房東可能將各種房屋問題都賴到租客頭上。合約中也可以附上屋況或各項設施的圖片佐證,未來入住或退租時,才不容易引起爭議。

五、違約責任要明確,合約上的資訊越詳細越好:

       租房一定要雙方協商後簽訂合約,簽訂合約時要仔細閱讀合約條款,例如合約上是否有註記租金的金額、租金支付方式、租金支付的時間及房租內容包含的項目,例如:租金是否有包含水電、網路、冷氣、第四台等詳細資訊,對於合約上模糊的內容要詳加詢問,並落實在字面上。另外,一般來說房東會要求房客繳納押金,繳交時一定要記得索取收據或將金額記載在合約上方,退租時可憑藉收據或合約拿回押金。對於合約上的違約責任,也要註明明確,譬如房東逾期交付房屋,或者租期結束租客逾期退租的話,可以每日按高於租金標準收取違約金,若房東擅自收回房屋,或者租客擅自退租的話,可約定一次性承擔較高的違約金等細節問題,都要在租房時特別留意,藉此保障雙方權益。

六、與房東產生糾紛時如何運用法律手段進行自保

       一般來說,當事人之間按照合約約定行使權利。在租房前要跟房東簽訂協定,避免直接仲介和二房東簽訂;有白紙黑字的書面合約,方便產生糾紛時進行申訴;各項權利義務要劃分清楚。與房東產生糾紛是屬於租賃合約糾紛,員警不能介入的一種民事糾紛,租房時要對雙方之間的義務與責任先搞清楚,如果是不嚴重的情況應當與房東協商解決,若協商不成,可以申請仲裁解決或按照房屋租賃合同進行民事訴訟。

遇到惡房東的申訴管道

       由於要百分之百完全杜絕惡房東實屬不易,如果日後和房東發生糾紛時,最直接和快速的方式,就是雙方務必先互相溝通協商,瞭解對方的理由和需求,帶著解決問題的態度處理問題,直到達成共識為止。但萬一租房糾紛還是協商不成的話,就必須善用法律程序來解決了,以下提供四種處理方式及申訴管道,希望對大家解決租房中的糾紛有幫助:

(1)  寄存證信函:首先房客可以先搜集相關事證,透過寄存證信函給房東,來檢舉惡房東的不法行徑。存證信函可以到郵局買制式信函用紙書寫,或者上郵政總局網站下載檔案進行打字,一式最少三份,由寄件人、收件人、郵局各執一份。存證信內容要說明房東違約情事,透過郵局掛號遞送存證信做為訴訟上的一種證據,鄭重提醒對方,表示會走司法途徑來請求返還押金、催告或解約,可給予房東一定的壓力。

(2)  鄉鎮市公所調解:可以依鄉鎮市調解條例第10條第1項規定,向鄉鎮市公所調解委員會提出聲請,請調解委員會通知雙方到場進行調解,由鄉鎮市調解委員會勸導當事人雙方互相讓步,以終止爭執。

(3)  請求消費者保護團體協助:房客還可以依消費者保護法第56條之1規定,請求消費者保護團體協助,撥打「1950」專線,通知各縣市消費者服務中心,由消保官介入調查和處理。

(4)  書面向法院提出民事訴訟:若經舉證或調解,房東仍無法改善,可再向法院提告民事訴訟請求損害,依《民事訴訟法》第403條第1項第5款,透過法院的調解程序,於起訴前,經法院進行調解;或《民事訴訟法》第406條第1項,直接進入審判程序。於《民事訴訟法》第427條第2項第1款、第8款的「簡易訴訟程序」,或者第436條之81項的「小額訴訟程序」來保護雙方應有的權益。(「小額訴訟程序」如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之,但若法院認定不妥,仍可依其職權改用簡易程序。)

       租的房子合不合適,很大程度影響著我們的生活,雖然房屋的位置、格局、費用確實重要,但如果遇到惡房東,不但住起來不舒服,要是不懂得自保也就只能吃虧認賠了。所以租屋族想要租的安心,以上六大租屋重點及自保方式你不可不知,務必在簽約前停、看、聽,從看房到簽約的每一個環節,都要步步查證、多作交流,謹慎而行,萬萬不可馬虎,才能儘量避免遇到「惡房東」,安心租好屋。

受害者訪談紀錄

  1. 請講述您在外租房的遭遇?

       我是今年1月下旬租的套房。入住約兩星期後,房東問我要不要換到比較好的房間,我問何時方便是否可以先看過再決定要不要換? 當天他只回了個讚跟愛心的貼圖給我,沒有說什麼時候看。後來某天晚上11點左右,有人猛按我門鈴,我嚇一跳,就在我要去看是誰的時候,就接到房東打來的電話,說他在門外,來跟我收房租,我說不是還沒到約定交房租的時間嗎?他回說:喔!我以為你不在,他記錯了,然後就直接掛我電話離開了。

       4月下旬我跟房東反應馬桶沖水不夠力,以及插座會時好時壞,以及多處牆面有出現壁癌情形,房間好像太潮溼了,希望可以換房間。房東回覆窗戶不要緊閉,要開窗,如果怕偷窺也要留一點小縫。其實我一直都是有開窗的, 連寒流來也不例外。房東就說這個季節會潮濕是正常的,而且跟閏月也有關係。然後直到5/1,房東回覆馬桶沖水等的問題,他會過來再看要怎麼處理,所以約好5/3見面。5/3在租屋處見面後,一開始房東站在門口說老房子就是這樣,如果有什麼需要的他都會盡量幫忙,然後說完就要離開了。我請他進來至少看一下壁癌情形,他說房子老了,會有這些情況很正常,樓上租給的男生就沒這問題,遇到問題也會自己處理,你們女生就是這麼麻煩。房東還說壁癌問題是工程問題,要人搬出去才能處理或是等她的通知一有空房就會幫忙換房間。至於馬桶沖不下去是因為房子老舊問題,可以去調整水壓開關,然後就說等有空房會再跟我說。後來某天出門的時候,一開房門就發現放在外頭的置物櫃好像哪裡怪怪的,有點不一樣,房東事後才跟我說他換掉我門口的置物櫃了。

        6月初的時候,我再次跟房東提及壁癌問題,狀況越來越嚴重幾乎各牆面都有突起、發霉和長毛的情形,而且範圍還持續擴大,加上油漆持續剝落的屑屑,掃了又掉,然後又長,我待在這裡呼吸到的這些黴菌和粉塵讓我覺得很不舒服,並向房東告知如果還是等不到換房間的消息,是否就請退還押金,我們提前解約。房東這時表示今天有房客退租,等她整理好會讓我去看。一星期後,房東帶我看了其他間的套房。但因為帶看的套房也還是有壁癌情形,而且整面天花板也都是,問題仍未解決,故向房東表示就不更換到那間套房。在這間看房的過程中,房東還跟我說我看你現在人也好好的,不像你說壁癌有影響到你的健康,你人看起來沒怎樣呀。我聽到的當下覺得很無奈,就跟他說,我發現就連在床頭的地方有用木頭片擋起來的那面牆,也有剝落長毛的情形,而且不只一處,這樣就等於我在睡覺時,黴菌離我超近的,感覺都在吸它們啊,它離我那麼近耶。房東聽完就在笑,然後還笑笑說,所以是你覺得的,但是你人並沒有怎樣。整體感覺房東完全沒有想要處理的意思,讓我感受很不好。

  1. 在外租房多久?想租房的原因為何?

      在外租房1年左右。想租房的原因為工作考量。

  1. 在尋找租屋時,有遇到什麼問題?

     想看的房屋被租了,詢間電話沒人接。

  1. 關於房東的水平、人品評價為何?

     不予置評。

  1. 在與房東接洽時,是否有發現房東有任何異常的行為?

     簽完約後有感覺怪怪的。

  1. 是否有確認簽約的對方,的確有權利將房屋出租呢?

     無。

  1. 修繕責任是由誰來負責?是否有將修繕責任簽定在契約書中?

     有將修繕責任簽訂在契約中,但定義很模糊。

  1. 您覺得房東收的租金是否合理?

     尚可。

  1. 政府推出租金補貼方案,您覺得租金補貼有用嗎?

     不無小補。

  1. 房東是否有給房客核對租約後,再付訂金?

     我們是先說好在寫上去租約的。

  1. 面對惡房東,您如何處理解決糾紛?

     向外請求支援和上網査資料。

  1. 依據您租房的經驗,對於房東和其他租客有沒有什麼建議?

     房東和房子一樣重要,都要慎選。