【2020我要買 豪宅 】- 首先你要知道這些!

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專欄作家/吳佳縈

夢想與實際的裂口豢養買屋糾紛的幽魂

買豪宅,你的「夢想」與實際不一樣,夢想與實際兩者之間的裂口就是糾紛的來處,在買屋這件事情上,就是購屋糾紛,特別是發生在公設的購屋糾紛,它與你是否有錢人無關,有關的是它相對於你的尺度。

想買「豪宅」的人不知道最早「豪宅」這個詞是如何出現在臺灣的,2020想買豪宅的人應該聽聽這個不同角度的故事。

大概在李登輝前總統喊出一坪6萬元的那個時代相距沒有幾年,是建築業的慘淡年代,房市景氣很差,建設公司倒了一片,業界龍頭也難倖免。

當年業界的龍頭們多半是有著較為深厚的建築資歷背景,一案建商無法與之並比。

一般消費者對於何者是有口碑的建商,如同隔層紗,到處打聽也難得到真相,許多消費者心目中以為有名氣、有口碑的建商,只是廣告有意帶給消費者的想像。這個現象在今日也依然如此。

業界則自有業界的評價,建商多數知道已經爬到稍有名氣的建商在建築業起家的歷史,也知道該建商施工的品質。

今日檯面上叫得出名字的建商都非當年技術本位年代的龍頭們,當年技術本位還有實際價值的年代的建築業龍頭們主要蓋別墅、連棟與大樓,高價的蛋黃區鎖定的客層是軍公教、小康至富裕的家庭,當年豪富的顧客,流行的是自建自住,與改別墅或大樓的設計,因此預售屋也是在這個背景之下誕生。

買豪宅

當年業界龍頭在慘澹經營的年代有的還多撐了幾年,繼續在推建案,這時期開始有一種詢問的聲音在業界流轉,這個聲音即是在詢問有沒有興建「豪宅」的可能,當年「豪宅」的概念很簡單,只是一層一戶一億、總價款上億的商品,主打的是「尊榮感」。 

「豪宅」的概念在當年尚未有過商品上億,離億元有著相當差距的情況下,引不起當年業界龍頭的興趣,認為要以「尊榮感」補上這個差距太過荒謬,於是由「豪宅」概念起家開始蓋房子的建商是當時名不見經傳的建商。 

豪宅風潮帶起之後,房價更是拼命往上漲,房地產更趨於靠炒作房價與地價賺錢,傳統建商在慘淡經營之後,在這一波裡退場,於是當年業界的龍頭在今日幾乎不復存在,今日的龍頭多半是當年豪宅風潮起來後冒出來的建商。

「豪宅」的「尊榮感」如何實現?

建商放進了人們的各種「夢想」。

一、東方的大戶人家

a. 獨門院落

b. 前廳後院

c. 名家專屬設計

d. 有管家、僕傭、護院

二、西方的貴族

a. 城堡

b. 巴洛克式建築

c. 藝術涵養

d. 文化涵養

e. 有管家、僕傭、侍衛

f. 飯店式服務

這些「夢想」要符合一個現實

政府的建築法規。

買屋糾紛,以建築物主體、預售案、公設與物業管理為例:

綜合這些夢想,名家建築師在建築法規的框架裡,把夢想填塞進建築法規的各個骨架當中,成為建築物主體;以預售的銷售方式,讓買受人可以在設計與施工之初,針對買受的單位,在建築法規許可的範圍內,改動成能落實自己夢想的設計;以公設與物業管理來實現細部的夢想。

當買受人不能明白建築法規會限制夢想,夢想與實際之間出現裂口,便以買屋糾紛的形式現身。

一、建築物主體

多半是建商主打,也似乎明顯可見,實際上魔鬼可以藏在除了專業人士之外、一般人看不出來的細節裡。標榜景觀第一排,在建物落成時確實是第一排,後來前面的建物興建起來,擋住了景觀;標榜棟距,買屋時看到的視野開闊是周遭其他建物尚未興建時的棟距;有關基地面積,建照中標示的開放空間,是為了取得容積獎勵而回饋給一般公眾的社區公共空間,必須供一般公眾使用,部分重視隱私的買受人難以接受。

二、預售案

在預售時,依據買受人的要求改動買受單位的內部格局,仍然有可能違反建築法規,而成為違建,違建經人檢舉則須拆除,建物內的違建通常不會有人跨過買受人屋內逕行檢舉,然而改動格局還是可能損及建物結構,更動後的管路配置與主建物的管道間扞格不入,從而衍生常見的房屋漏水、施工瑕疵等買屋糾紛,以及更動後的內部格局若是違建,因改動格局產生漏水與施工瑕疵時,買賣契約對於買受人能達到幾成的保護效力,恐怕也要在法條上一一細究。

且不論改動格局,再有口碑的建商的建案,營造建物的仍然是營造商,建商與營造商的配合,建商推案的現實是不可能如同一般公司行號聘請員工般聘僱固定工班,每次建案各項施工項目的工班,師傅的組合都會不同,配合的默契與協調程度也有差異,施工優劣在所難免,施工較次時,像是師傅的經驗不夠,浴室洩水坡度這種一般人完全不會注意到的細節,卻能夠導致浴室不易乾燥常生黴菌,嚴重則常年積水導致滲水到下一樓層住戶,諸如此類令買受人煎熬難耐的買屋糾紛。

三、公設與物業管理

在公設的例子當中,光公設比就牽涉到建築法規,建築物的公設比是建築師依據建築法規計算出來的,即使建商自己恐怕也只知道數字而不知道數字是如何計算得出,而公設所包含的種種,像是庭園造景、裝置藝術、名家畫作、圖書數量與種類、教室與會議室的軟硬體設備,夢想與實際的裂口更常寄生於此,引發買屋糾紛。

建商將公設移交給管委會,管委會請物業管理公司協助維護與管理公設,越是豪宅喜歡使用的石材、庭園造景,維護越是一大難題,石材風化與起黴斑、水痕,是自然現象,清潔人員每日清潔也無法杜絕它們的發生,清潔公司也無法將它們處理回剛交屋時的模樣,庭園造景往往只取其新造光潔時的美感,買受人也常被此美感帶來的尊榮奢華震攝住才花大錢買公設比高的豪宅,卻在入住後沒多久,庭園造景自然風化、汙損,美感不再,不得不停用庭園造景,流水、瀑布的設計更是因為總有清不完的青苔,維護費用太龐大,只得選擇不再放水,卻又有落葉的問題,裝置藝術與名家畫作若是維護不周,是直接使藝術品價值減損,而許多社區在交屋後沒幾年就大幅裁減物業管理的規模,特別是人員配置,撤掉社區經理、秘書,僅剩保全,清潔人員也不再是固定聘用,以節省維護費用,公設效能低落,不僅遺失了買屋之初的美好想像,每月須繳納的管理費更是買受人心上的傷。

此外,買受人至此可能將公設移作他用,卻有可能不慎觸法而不自知,像是避難空間同屬買受人花錢買下的公設,所有權依比例歸買受人,但是避難空間平日歸住戶使用,在緊急避難時則必須提供給社會大眾緊急避難使用,因此內部陳設不能為固定式,買受人與管委會在將之移作他用時便可能因不了解而未留意。

買屋須知:

買屋糾紛,以建築物主體、預售案、公設與物業管理為例:建物的部分,建商須列明在買賣契約當中,公設的部分則可見諸於分管契約,契約有審閱期,買受人在買屋時應在審閱期看懂契約,切實面對契約中有關即將購買的房屋的實際面,縮小夢想與實際的裂口,能相當程度減少買屋糾紛的發生。