專欄作家/Vivi
「找房客」就像「找人才」一樣 。 想找到好的人才 ， 需要在面試時層層篩選 ， 以求招募到好員工 ； 想找到好的房客也是 ， 要在承租前就一一觀察過濾 ， 才能招募到理想的房客入住 。
身為一個聰明的房東 ， 心目中理想的房客 ， 往往不只有能夠準時繳租這麼簡單 ， 更重要的是對方能不能懂得愛惜房屋 。
✓ 好房東心目中優質的「好房客」三大要素✓ ：
準時繳納房租 ✓：每月時間一到會自動匯款 ，不需要花時間催 。
維持良好屋況 ✓：乾淨整潔 ， 退租後的房子最好和交房前一樣乾淨 。
生活作息單純 ✓：沒有不良嗜好 、 出入朋友單純 、 不會半夜吵鬧打擾到其他住戶 。
但若是一不小心遇上「惡房客」 ， 不僅僅是收不到房租，甚至還有機會打上官司 ， 對於金錢上 、 精神上 ， 都是一大折磨損失 。
✗好房東避之唯恐不及的「惡房客」三大惡行✗ ：
積欠房租 ✗：慣性遲繳的惡性賴帳 。
品行不良✗：吸食毒品 、 偷竊傢俱 、 製造事端。
破壞房屋✗：房間亂得像狗窩也罷 ， 更慘的是牆面坑坑疤疤 、 到處釘滿釘子 。
因此 ， 為避免招引來品德不佳的房客 ，「慎選房客」絕對是每位房東都必修的重要課題之一 。
我們彙整了「慧眼識出好房客」所要注意的各項觀察重點 ， 幫助您在3大關鍵時間點——【帶看前 、 帶看中 、 帶看後】——能夠迅速判斷眼前的人是不是優質好房客 、 並使惡房客速速退散 ！
1.【帶看前】電話過濾
聽聲音語氣：對方來電時的聲音 ， 是否有禮貌 ？ 講話有沒有特殊口音 ？ 在對話中 ， 你就能粗略感覺到對方的講話口氣「友不友善 、 是否注重禮節 。 」如果一聽語氣已經覺得怪怪的 ， 便可直接在電話中回覆 ： 「這兩天已經有一組租客先下訂金保留了 ， 謝謝你的來電 。 」
居住人數：預先詢問「請問有幾個人要住呢 ? 」才能夠瞭解租屋處是否會有其他的出入者 ， 到時候也要一併考量瞭解對方與其他人的關係 、 空間大小是否適合居住 ， 讓你省去不必要的帶看時間 。
特殊限制預先說明：以你的租屋限制條件詢問對方 ： 「有養寵物嗎 ? 」或「有抽菸嗎 ? 」「無電梯可以接受嗎 ? 」
在電話裡先將房屋狀況說清楚 ， 預先篩選掉不適合承租的房客 ， 可以省下大幅時間 ， 避免到現場帶看時 ， 條件不如預期而浪費了彼此時間 。
2.【帶看中】觀察要點
帶看房屋時 ， 藉由以下這幾點觀察來推測對方的生活型態 、 生活習慣 、 付租能力 。
儀表穿著：穿著打扮是否奇裝異服 、 乾淨整齊 ， 還是隨便邋塌 ？ 可以過濾一些生活習慣不良 、 不愛乾淨的房客。
言行舉止：回答問題是否真誠有禮貌 ， 精神狀況是否良好 ？ 對於你詢問的問題 ， 是否避而不答或閃爍其詞 ？ 透過經驗與直覺 ， 過濾掉與自己氣場不合的租客 。 以及入屋後 ， 是否會先徵詢你的同意 ， 才四處走動翻看也可看出一個人是否會顧及他人感受 。
職業財力：職業內容可以側面推測一個人的經濟穩定度是否足以繳納房租 、 生活作息及個人素質 。 房客若有穩定工作 ， 相對可以減少房租欠繳的機率 ！
若不好意思直接問 ， 也可以先問詢問 ： 「這邊位置會不會離你的工作地方很遠呢 ？ 」 ， 讓對方回答完問題後 ， 再順其自然的接著說 ： 「你是從事怎樣的工作呢 ？ 」用聊天的方式 ， 來進一步了解對方 。
租屋動機：是因為在附近求學 ， 還是來外地工作 ？ 若遇到年紀較輕的學生族群 ， 也要留意對方是否有滿法定年齡 ， 否則需請父母代簽合約 ， 才能確保合約的有效性 。
3.【帶看後】謹慎簽約
遇到付不出押金的房客：在簽約時就付不出全額押金的房客 ， 要特別小心 。 據經驗來看 ， 這些人日後會發生租金欠繳的機率往往比一般人更高 。 此時你應該好好評估 ， 是否仍要將房子租給對方 。
委婉拒絕：當你對房客有疑慮 、 不想承租給對方時 ， 你可以假裝自己是協助帶看者 ， 說房子是親戚 、 爸媽的 ， 用比較委婉的方式告訴對方 ， 你還要詢問真正房東的意見再回覆 。
白紙黑字：約定事項一定要白紙黑字載明在契約裡 ， 切勿只以口頭約束 ， 才能避免日後發生糾紛時 ， 少了法律上的約束依據 。 若有生活規範 、 違約事項 、 其他限制 ， 也記得一定要詳細列明於條約中 ， 常見的約束事項如 ： 能否飼養貓狗 ？ 牆面能否使用釘子 ？ ……等 。
仍有疑慮：還有一招是以更理性的方式確保房客身分背景及品行 ， 就是請租客提供警察刑事紀錄證明 ， 也就是俗稱的「良民證」 ， 證明沒有不良前科背景 。 有許多工作徵才 、 遊學打工也都會需要對方提供此證明 。
將心比心：房東只要心態良善 ， 與房客之間也採取良好的互動及態度相處應對 ， 「人品好、屋況好」 ， 自然也就容易「吸引好房客」找上門囉 ！
最後 ， 也祝福您 ， 「租」事順利 ！
圖片來源：https://www.freepik.com/free-photo/business-woman-looking-through-paper-roll_4040288.htm#page=1&query=look&position=30
參考資料：*https://www.mygonews.com/news/detail/news_id/101155/%E6%B7%A1%E5%AE%9A%E6%94%B6%E7%A7%9F%20%E5%A5%A7%E6%88%BF%E5%AE%A2%E3%80%8Cout%E3%80%8D?fbclid=IwAR0lhZoGl2tg7w01px7l4iysNanWcGvkx2kJtgMso1hysS__NiD82alJ3JE
*https://www.facebook.com/plainlaw.me/posts/2159559907653038/
*https://news.housefun.com.tw/news/article/26050021779.html
*https://www.urent.cc/blog/badtennant-kills-landlord
*https://www.facebook.com/todyassetlight/posts/2031583177060103/
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