房子我的我說了算!?房東調漲房租需要提前告知住戶嗎?

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專欄作家/文冠博

人說租房子不是長久之計,但房價漲漲漲,根據民國 109 年第三季(七月到九月),全國房價所得比來到9.19,意思是不吃不喝9.19年才能買到一棟房子,其中臺北市更高達 15.29 ,最低的嘉義市也有5.37 (1),看來住在台灣,若領平均數薪水,如果口袋不夠深,似乎也只好選擇租房子了。

但房子怎麼選?簽約時該注意什麼眉角?這些都是一池池容易誤踩的深水。

資訊不對等,一簽又是三個月半年

租屋網站跟房仲業者會提供資訊,但非親自住用,難免與實際情況產生落差。水管老舊、牆壁漏水、馬桶難通等問題在簽完約階段一一浮現,讓人不經感嘆,希望租屋可以跟costco一樣有退貨機制!根據臺北市政府主計處108年釋出的資料,有超過99%的租客有租屋情形或糾紛經驗,其中有28.2%遭遇過修繕問題,更有25.8%遇上房東任意調漲租金 (2)。綜上所述,對那些辛苦在外工作打拼的租客們來說,下班回家很可能不代表放鬆紓壓,而是另一場為了安穩睡覺而展開的棘手奮鬥。

109年9/1房屋租賃新制上路,雙方權益更有保障

好在去年9月上路的房屋租賃新制立意良善,修法內容包含以下數點:

1.房東不可在租期內任意調漲房租。

2.押金不可超過兩個月,並在租約期滿或終止時返還。

3.電費區分「夏月」及「非夏月」,均不得超過台電所定之電費標準。

4.房東簽約時,應出示有權出租住宅的證明文件,說明房客負責修繕之項目及範圍,並應於租賃期間保持住宅合於居住使用。

同時,新制保護房客也保護房東,規定房客轉租需房東同意。但除了在法律上多一層保障,租客的自我警惕也格外重要。

租屋停看聽,五大要點缺一不可

第一,應確認房東身分。

不少租屋糾紛皆因轉租引起,為了避免法律關係變複雜,應盡量避免向二房東租屋。

第二,確認合約。

合約的條文不但多,也容易埋藏地雷,若沒仔細詳閱,內容可能暗藏不平等條款。同時在簽約時,需確保兩份合約相同,更改時,兩份合約也一併更改。

第三,口頭協議不算數。

白紙黑字記載的租賃契約才有法律效益,口頭承諾嘴巴講講,但事到臨頭卻又反悔的糾紛屢見不鮮。因此,若與房東之間有協議,都應堅持記錄於有形的合約上。

第四,交屋前拍照存證。

除了牆壁天花板,房屋所附家具及裝潢都需仔細檢查,同時也在合約中載明修繕責任,清楚指出物品修繕責任發生時,應歸屬於房東還是房客。

第五,租屋前「貨比三家」。

租屋前最好先了解市場行情,若非特殊原因,房租卻遠低於行情,謹記羊毛出在羊身上,房子可能存在藏起來的地雷,別等入住後發現苗頭不對,想跑卻來不及了。

檢舉未改正,最高罰款30萬

當然,萬全準備也防不了萬一發生,當遇到惡質房東時,房客有權要求房東修改或拒絕簽約,也可向地方政府地政局處加以檢舉,如無改正,依《消保法》第56條之1規定,可處3萬至30萬元罰鍰。不過比起同惡房東過招,租約到期趕緊找下一家才是上策。台灣地狹人稠,競爭激烈,不受歡迎的房東終究會被淘汰,好房東比起惡房東還是多上許多,等建立一段良好的租賃關係,之前的舊惡不知不覺也會淡忘掉吧。