房租如何用來報稅,房東又如何節稅?資格都先搞清楚,要省一起省

專欄作家/林亭安

租屋 ? 報稅 ?怎麼做才最省?

報稅季節又快到了,對廣大的租屋者來說,每人每年有12萬元可列舉扣除額;然而,並不是有租金支出,就有資格列舉扣除;而即使資格符合,是否要列舉此筆支出,也須用心評估。
在資格方面,必須是本人、配偶及申報受扶養直系親屬「自住」「非」供營業使用;此外,租金支出與購屋借款利息只能擇一申報;若選擇申報租金支出,申報時須檢附 1、租約 2、支付租金的付款證明影本,例如房東簽收租金的收據、ATM轉帳交易明細表或匯款證明。 3、設籍證明,或個人承租自住房屋切結書

「標準扣除額」與「列舉扣除額」 選哪個比較好?

在填報時,多數人會面臨的問題是,一般扣除額項目的「標準扣除額」與「列舉扣除額」,選擇何者比較划算?兩者在申報時,最主要的差異在,「標準扣除額」可直接扣除政府所規定的金額,不需檢附任何單據,以今年度(民國109年度)綜所稅為例,單身者為12萬元,有配偶者為24萬元;至於「列舉扣除額」,則需詳細檢附單據證明。

一般常見的「列舉扣除額」扣除項目有:租金支出上限12萬元或房貸利息支出上限30萬元(兩者擇一)、每位被保險人2萬4千元上限的保險費支出,以及全額的健保費與醫療生育費;至於機關團體或政治方面的捐贈,則視性質,有不同的額度規定。

就節稅效果來說,一般已婚家庭,今年度列舉扣除額加總後的金額,若未達24萬元,免附單據的「標準扣除額」,還是比較划算的選項。

標準扣除額v.s.列舉扣除額(以民國107年度綜合所得稅結算申報為例)

標準扣除額列舉扣除額
單身12萬元房屋租金支出12萬元。
夫妻合併申報24萬元自用住宅購屋借款利息扣除儲蓄投資特別扣除額後,以其餘額申報扣除,且每戶以30萬元為限。
保險費以被保險人認定,每人每年2萬4千元;實際支出的保險費未達2萬4千元者,就其實際支出金額全數扣除。
健保費本人、配偶及申報受扶養直系親屬的全民健康保險費(含補充保險費),得全額扣除。
醫藥及生育費核實認列無金額限制。
災害損失核實認列無金額限制。
一般捐贈綜合所得總額20%為限。
捐贈政府核實認列無金額限制。
捐贈私立學校綜合所得總額50%為限。
如未指定捐款予特定的學校法人或學校者,得全數列舉扣除。
政治獻金捐贈每戶綜合所得總額20%為限,最高20萬元。
個人對同一擬參選人最高10萬元。
公職人員選舉罷免法規定的競選經費規定最高金額內減除政治獻金及依公職人員選舉罷免法第43條規定政府補貼競選經費後的餘額。

實務上,房東常會要求房客不得設籍,或不得在報稅時申報租金支出;若房客覺得有必要,可以主張房東違法:消費者保護處所公布的房屋租賃定型化契約,明文規定,房東不可以在租約上要求,房客不能遷入戶籍、房客不能申報租金支出,以及房東因出租房子使得稅賦增加時,不能要求增加部分由房客負擔。

若房東不遵守相關規定,可處3萬元~30萬元罰鍰;經再次令其限期改正而屆期不改正者,罰鍰金額提高至5萬元~50萬元,並得按次處罰;相關租賃爭議,可向縣市政府不動產糾紛調處委員會申請免費調處

另,針對無自有住宅的較弱勢族群,各縣市政府設有租金補貼,依戶籍及租屋所在地不同,每戶每月金額上限3千元~5千元;若房客確定接受租金補貼,而房東本身就是房屋所有權人,房東可享有自用住宅稅率1.2%,及每屋每月租金收入最高1萬元的綜所稅免稅優惠。

房東節稅有兩種

除此之外,房東還有兩種方法,可在租金收入上,節省稅負支出;一是直接以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,不用檢附證明文件;另一則是核實扣除,但須對因租屋而產生的合理、必要費用或損耗,逐項提出證明,例如折舊、修繕費用、稅金、出租房屋的貸款利息、以出租房屋為標的的保險費等等;要特別注意的是,若有收取押金,這筆款項須按郵局1年期定期儲金固定利率(民國107年度為1.04%)計入租賃收入。

無論是房客還是房東,平時都要養成蒐集整理相關單據的習慣,若單據是感熱紙,要記得影印留底或拍照存檔,以免單據上的資料,隨時間經過模糊或變成空白;如果不確定怎麼申報比較節省,報稅前也可上財政部綜合所得稅試算網站先行試算;此外,因應新冠肺炎疫情,若本人或委任辦理申報的會計、記帳等報稅代理人,在法定申報繳納期間內,接受治療、隔離或檢疫,可檢附證明文件,延緩繳納一定期限。