買房子不會有人告訴你的5大陷阱-光做功課竟然還不夠！
專欄作家/abby
買房
擁有一間屬於自己的房子，和最愛的家人幸福的住在一起應該是很多人夢想中的理想日常，然而看似平凡的生活實際上卻一點也不簡單，在這個光是在外租屋就快要養不起自己的社會當中，用著傳統卻也普遍的朝九晚五工作方式，想要在20幾歲時就擁有自己名下的房子幾乎是不大可能的，多少人為了實現這個目標而減少開銷、寧願不眠不休地工作、存錢，好不容易省吃儉用才終於湊足了頭期款，便開始到處物色各式各樣的房子，除了坪數空間大小之外，生活機能、周遭環境、學區、便利性、安全性或是公共設施都是買房時必須納入的考量的種種因素之一。
為了實現這個夢想，做足了事前功課，但….初次面對買房這筆動輒數千萬龐大交易的你，能夠分辨甚至避免掉隱藏在這交易程序當中一層層的陷阱嗎?
在文章開始之前，先來介紹一些可能聽過，而且在買房時一定要知道的基本概念：
1.坪數計算:平方公尺 X 0.3025= 坪數
多少的坪數算大? 以台北市的3房2衛中古屋來說，一間浴室的坪數大約是1.5至2坪，一間主臥室則約5至6坪，客廳的部分差不多8坪。
2.何謂斡旋金?要約書?
當買方對於目前的物件有高度興趣，可以預先支付一筆錢交付給房仲，透過房仲跟屋主協商買方需要的條件或價格。如果協商成功，斡旋金會直接轉為房子的訂金;反之如果協商失敗，斡旋金將會全數退回給買方。依照慣例斡旋金都落在10萬元或是總價的1~3%左右。
或是另外一種形式-要約書，買方無需事先支付款項，簽訂要約書以表示對該物件的購買意願，同樣由房仲代為協商。若雙方協商成功即可簽約購買，若交易未達成，買方則須支付總價的3%給房仲業者。
1.坪數大房子一定大? 權狀登記坪數?公設比?又是甚麼?
很多人看屋的時候一定都會優先挑選坪數大的房子，但坪數大並不代表你的住家的空間就跟廣告上的坪數一樣大！看到這一定覺得很困惑，那這樣不算是廣告不實嗎? 首先，我們來釐清常見到的幾個名詞：
l 建坪： 就是指我們在房屋仲介所玻璃上張貼的售屋消息的坪數或是夾在報紙中的售屋廣告傳單上的坪數，上面的坪數指的是，除了居住坪數之外還包含了公設比的總坪數，並非實際入住時的坪數。
l 公設比： 指的是公共設施所占的比率，也就是所有住戶共同持有及共同使用的空間，公共設施包含大廳、社區中庭、樓梯間、停車場、健身房、游泳池、兒童遊戲室甚至是KTV…等等，除了自己住家之外的住戶可自由使用的活動空間。
下面會介紹如何計算公設比，讓你了解怎麼樣算是公設比的高或低?
l 權狀坪數(登記坪數)： 扣除掉公共設施比率，買屋後實際入住的空間大小就稱為權狀坪數，就如上方圖片裡的”主(建物)+ 陽(台)”，我們在選擇時所希望的大坪數的數字就在這時計入住坪數 但往往卻因為沒仔細做功課而忽略最重要的部分。
l 公設比計算公式： 依據內政部營建署解釋：「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」
舉上方圖片的刊登例子來說：建坪總坪數為80.17坪，公共設施的坪數為20.81坪，套用上面計算公式：20.81 / 80.17=0.25，此物件的公設比為0.25，是在相同條件下的大樓裡正常的公設比。
相較沒有警衛室及額外住戶設施的公寓大廈，有規模或是專人管理的社區大樓類的房子較會有這個坪數落差的問題。
以商業大樓、公寓、社區大樓這三者來做比較，根據公設比所佔有的比率高至低大略排序為：
商業大樓>社區大樓 (12樓以上)>公寓(7樓-12樓)
通常公設比越高的建築，實際入住的空間就會相對的減少
為什麼公寓的公設比最低呢? 公寓除了住戶的自家空間之外，公共空間只有樓梯、走道、停車場或是警衛室的部分而已並無其他的公共使用空間，公設比自然就降低，而多餘的部分就會顯示在實坪的數字上。
**需注意，計算公設比時要注意建築是否含有違建部分，許多仲介會將違建部分也納入公設比以增加坪數！
2. 要買要快！很多買方在考慮！
在我們在參觀房子格局跟內部細項時，對於天天都在接待各式各樣客人的房仲業務來說，其實很容易就能判斷買方對於眼前這間房子的喜愛與否﹔若觀察到買方有意願在進一步了解相關資訊時，許多業者會搬出「目前有好幾組客人在考慮」，甚至是故意將參觀同一間房子的不同組客人安排在同時段，以製造出真的很多人在考慮的假象！就好比街上隨處可見，永遠都在跳樓大拍賣或是搬家出清的商店銷售手法相同，告訴你不想錯過就要快點下手！今天不買明天會後悔！的錯覺，使用話術來縮短消費者猶豫的時間，使買方出現”我不快下斡旋金就要被別人選走了”的心態，搶先在第一步快速的得到訂單。
等到買方真的開心的入手了以為撿到寶，開始裝修甚至入住之後才發現，當初因為著急下訂而未仔細注意到的問題都一一浮上檯面，但買方找到房仲想詢問清楚卻開始搞消失不打算負責，也無法向房仲業者求償，只能怪罪自己的莽撞，摸摸鼻子認賠，而且也有非常大的機率會衍伸成下面的問題。
3.中古屋全部翻新裝潢? 只需購入自己的家具即可入住?
延續上一點除了被房仲話術引導而造成的損失之外，另外還有一種情況也是因為在簽約時未仔細了解清楚屋況而釀成的問題：
宣傳單上標明急售，還聲明出售已含裝潢的物件，說是屋主為了出售好價而將屋內全新裝潢出售，不單單牆壁重新油漆粉刷、甚至地板、衛浴設備都不需再花另一筆錢翻修，只需購入自己的家具就能入住，聽起來不是非常吸引人嗎? 再看看價格好像可以下手！這正是可怕的地方！也許有某部分的屋主真的單純為了出售好價而翻新，但更多的是因為房屋的問題太多又想要出售，就利用好看的裝潢來掩飾瑕疵。
常見到的問題像是壁癌、隔音不良、一到雨天就會從牆壁滲水的陽台，甚至是曾在廣告上看到的海砂屋所造成的鋼筋外露，或是天花板剝落…等等的問題都會嚴重影響到住家安全。
在問題尚未浮出水面之前，短期來看好像撿到便宜了，以長遠價值來看，實際上買方可能要花更多的時間跟精力去整修這些舊有但被隱藏的問題，還不一定能夠處理的完善，不僅溫暖的避風港沒有達成不說，還花費更多金錢修補裂痕，豈不是賠了夫人又折兵嗎?
4. 屋主急售！快速脫手? 低價出售?
除了上述的房子老舊問題之外，令人退避三舍的”凶宅”也非常可能是屋主願意低價出售的原因之一！依內政部的解釋，下列3點是構成法律上兇宅的定義:
- 時間：賣方產權持有期間內發生
- 空間：在專有部分發生型態
(專有部分意即死亡事件發生在該空間)
- 型態：凶殺或自殺，但排除意外死亡
若真的不幸的買到凶宅，別擔心！在2008年的時候，政府推出了”凶宅法規“，一旦賣方在購買交易時未向買方表明此處為凶宅的話，買方可向地方單位申訴：依據民法第354條、第359條，買方可以解除該買賣契約或是請求減少價金。如果賣方明知卻故意不告知該屋是凶宅，依民法360條，得不解除契約或請求減少價金而請求不履行之損害賠償。
若賣方並不知道是凶宅，便無法請求。如果賣方有故意為不實的說明(謊稱非凶宅)，使買方購買該物件的話，買方可依民法第92條之規定，撤銷買受之意思表示，而後依民法第179條不當得利的規定，請求返還買賣價金。
簡單來說，若要求償成功的要件必須為死亡事件發生在該物件為賣方持有房屋時，並在該空間內死亡，且賣方本身對於此處為凶宅毫不知情，而非知而不報。
5.預售屋保證1年後交屋 ?保證入住後有廠商進駐?
預售屋就好比某些網購網站會在臉書上建立社團，許多賣家會先在社團內上架新品，預購的會員就能享有一定的折扣，而且保證比正式上架後的價格還要優惠，預購一詞就代表實際上產品還在製作當中看不見全貌，縱使商品介紹看的再仔細也可能無法避免真實的成品出爐之後會跟預想當中的有落差，而預售屋也是一樣的道理，下面就有幾項在購買預售屋時常常遇到的情況：
a.接待中心在鬧區，實際住處在山區
為了吸引買方，很多預售屋的招待中心會設立在人多的鬧區，殊不知進一步了解了才發現，實際的工地在山邊，早晨醒來就能呼吸大自然清新空氣不是不好，只是山區的住處在學區、生活機能或是區域便利性上等等各種方面，比起市中心的住處有一段落差，在山區的住處比較適合當作度假別墅、招待所或是養老的地方。
b.入主之後就會有商場進駐？ 結果變成健身房?
如同上一段提到的，因為預售屋是預購的物件，所以只能看到打樣的產品而非最終上架的產品，只能靠著廣告文宣還有房屋仲介的天花亂墜說詞來決定要不要購買。現在我要介紹的事件雖然沒有上過新聞版面，但卻真實發生在小編朋友的身上。
廠商在拋出預售屋的物件之後，跟買方保證入主之後，在社區1樓會有商場進駐，等到完工屋主也陸陸續續遷入之後，1樓真的有了商場進駐，但開業不到1年卻倒閉，然而建商沒有再尋找另外的商場進駐，卻換成了上市上櫃的健身房。
這是建商食言嗎？好像也不是，但商場倒閉就應該另尋其他廠商來替補，結果卻更換成與談好的條件完全不同的健身房，就像是去餐廳吃飯，送來的牛排餐上有頭髮，告知廚房之後卻更換成一盤都是生菜的凱薩沙拉一樣，對於買方跟消費者而言，這就是建商的謊言。
c.交屋延遲? 預售屋保證1年後交屋 ?經過1年工程完全沒進展
除了上述2點之外，預售屋最常遇到的問題就在於是否能在期限之前準時交屋，建商總是有著各式各樣的理由導致延遲交屋，下面這則新聞發生在宜蘭，建商延遲交屋的原因竟是，因宜蘭長期下雨導致工程進度停滯了220天，將近一年的時間完全毫無進度，且當初談好不要設立的嫌惡設施-電線桿，不僅設立了還一次設立2支，不只延遲交屋還未履行條件，逼不得已買方只好憤而提告來捍衛自己的權益。
很多人可能常常聽到別人的辛苦經驗談，提起各種買房時遭遇到的離譜事情，但以知道的情況和實際去做還是可能會漏掉重要的細節，希望身為買房新鮮人的各位在看完以上的文章後能夠知道如何化解買房時的陷阱跟疑問，同時在與仲介洽談或是參觀屋況時，務必要與身邊值得信任且有買房經驗的人陪同之下進行，不能因為自己不了解就對於房仲說的話全盤接收甚至被房仲牽著鼻子走，否則在不知情的狀況下，簽下對自己不利的條款而導致後續環環相扣的問題產生。
祝福各位都能順利購入理想中溫暖的家。
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