購屋糾紛前10名-難道只能預防勝於治療嗎?

  • by

專欄作家/黃琦雯

購屋糾紛 一般漏水都會在管線較多的地方,例如牆壁、廚房、牆外、陽台等。因為難察覺,所以很難在一交屋就可以指出此種瑕疵。因此看屋時,除了白天、晚上,更需要在下雨天或下雨過後去看屋,較能輕易察覺漏水情況,並在發現瑕疵時拍照存證。而法律上也有明文規定,只要在交屋五年內發現、舉證施工瑕疵並在六個月內通知建商,經調查後,可以民法 「物之瑕疵擔保責任」 獲得合理賠償,但是若是錯失舉證時間,可能就無法獲得損害賠償之權益。  

二、終止委售或買賣契約

簽約時,通常提出合約的那一方會繕改對自己不立的條文,而簽約者可能因為信任或是無仔細看清楚,而損失了自己的權益。對與房屋買賣、租任等契約, 內政部的網站上均有相關契約書範本,在簽約時不妨與其比對,對於不同的地方再三確認,另位對於雙方達成的共識以及要求,都可以備註在契約書上,對於「解約」狀況及條文更應該要確認,以免將來有問題時無法追討自己的權益。另外找尋信任的土地代書、或是有經驗的律師陪同,都可以降低自己的損害與受騙率。

三、建材設備不符

看到預售屋廣告時,總會對於廣告方所設想的「未來」抱有很大的憧憬。但是要怎麼樣才可以避免「憧憬破滅」呢?上好的建材、先進的設備,是現在買新屋引人入目的必勝訣竅,但是從建屋到交屋,要怎麼確認自己真的沒有被「憧憬」所蒙蔽眼睛呢?請各位在簽約時,尤其遇到預售屋,一定要確認簽約時所標示之建材與實際相符,如有臨時更換情形也必須要獲得告知,並在建造期間不時探訪,避免建商偷工減料。最好的方式是可以找自己信任的設計師,在簽約、建築、交屋期間會同確認,這樣可避免自己的權益受到損害或是被不良建商所欺騙。

四、定金返還(含斡旋金轉定金)

要付的錢百百種,到底「訂金」、「定金」、「斡旋金」三者有何不同呢?「訂金」的情況下,通常是表示誠意而下訂,但是不構成真正買賣成立;「定金」則是當賣家收到之後即表示買賣成立,因此若是買家違約則是拿不回來的;「斡旋金」則是賣家給仲介款項,讓仲介去跟買家談成雙方合意的價錢,則「斡旋金」則會轉成「定金」,雙方購買契約則成立,因此若是中途反悔,這筆款項也是拿不回來的。通常在委託買賣合約書內就會註明「斡旋金轉定金」的條例。因此簽約時除非看清楚合約內容,也要跟房仲再次的確認會告知斡旋成功,避免到最後必須走上訴訟一條路。買房子不該是一時衝動而進行的事情,畢竟這都是辛苦錢替未來買的盼望。

五、產權不清

對於你來說是新屋,但是屋齡可能已經是五年甚至十年以上了,在這之間經手多少人,產權究竟在不在未來的你手上,這是非常重要的事情。「成屋買賣同意書」簽訂之後(內政部同樣有公版),便需要開始進行地政過戶流程。簽約時務必確認標的物的正確性(包含公設、陽台、停車位等等),另外就是持有比率、面積與範圍,這些資料都應該以地政事務所的土地謄本與建物謄本為主。而簽約完到過戶,通常分為:簽約、資料準備、繳稅、交屋,通常在繳稅之前買方會先支付部分金額等到交屋再付清尾款。尤其交屋時最需要注意產權的完整性,務必在房子過戶完成後,再去地政事務所調出最新的土地、建物謄本,查看房子是否還有抵押或是借款狀況,並即時向原屋主或仲介提出反映,如果房子原本就被賣方做為抵押貸款,則須在過戶給買方後,由賣方還清貸款(或由買方貸款銀行代償),取得銀行清償證明後再到地政事務所進行「抵押權塗銷登記」,此動作完成後才能進行交屋,確保自己的權益不受損。

六、隱瞞重要資訊

房屋的實況資訊,通常都是消費者願不願意購買的原因。法律有規定仲介業者或是屋主、賣方有義務要告知買方該房屋的現況。最常看到的就是隱瞞房子曾為凶宅、危險建築、違章建築、曾受地震影響等情況。隱瞞這些狀況,都可能會造成買家購買房屋後覺得受騙而提告,而走上訴訟一途。所以在買房之前務必向屋主或是仲介問清楚相關房況問題也可以透過認識鄰居探訪等方式,避免自己遭受不必要的困擾。

七、房屋現況說明書與現況不符

網路上有很多公版的「房屋現況說明書」、「成屋不動產說明書」,交屋前,可以經由說明書的細項內容,向賣方確認是否有符合或是有所瑕疵。就算是一顆釘子都可能會造成房子的影響。因此在交屋前務必一一確認,若有不符則立刻要求改善並於說明書上由賣方簽章確認後,再進行檢查,這樣不僅可以確保自己新購入的房子沒問題,對自己來說也是一種保護。

八、服務報酬爭議

通常會發稱此種爭議,都是在與房仲簽好約之後,賣家在自行找到買家買屋後,不願意支付給房仲業者服務報酬。也有可能是買方在購屋後,因為貸款沒有過無法順利購屋而不願意支付給房仲業者服務報酬。然而這在當事者看似合理的情況,其實都是違法的。不管是買家或是賣家,在購屋之前應該都要先約定服務報酬。根據『民法』定,凡透過仲介處成買賣或租任成立之物件,經雙方是賢協商約定服務報酬,依但成交,雙方就必須支付服務費。仲介也是需要靠業績為生,若是想要因此逃漏應付的費用而纏訟,則會替自己帶來更大的損失。

九、仲介公司欺罔行為

仲介最常見到的欺罔行為,最多的就是抬高價格以賺取價差。法律上有規定,房屋交屋前必須至內政部進行「實價登錄」,而此抬高、虛報房屋真實價錢則是違反了公平交易法。因此購屋時務必與房仲或賣家確認金額,並配合實價登錄,避免被欺騙。另外房仲若是已經答應成交簽約但是臨時反悔,也有可能是有人以更高的價格出價,這也是違反公平交易法的喔!

購屋糾紛 十、契約審查權

根據購買的房屋不同,內政部規定的契約審查期間也不一樣。若是為「預售屋」賣家通常為建商或是法人公司,審查期間為至少五天。「成屋」賣方通常是法人公司(即房仲業者)則是則至少要三天的審查期,但成屋若是賣家為個人的話,則沒有審查期的限制的規範。而審閱期間則不可加註在契約書中行使拋棄權,這是違法的。因此若是準備買屋時,賣方拿出契約書要你先行簽約確保有購屋的權利,或是因此要脅可能會無法順利買到房屋等,這都是違法的行為。消費者可以在「不付任何定金」的情況下,將合約帶回檢視、查閱,並與賣家核定新增、減少合約條款後再行簽約並付定金,避免自己的權益被模擬兩可的合約書所欺騙。

除了以上這些,當然還有其他像是建材與實際不符、坪數不足、停車場車位、公設空間等等相關問題。購屋前除了多看、多問以及多上網蒐集資料、查看建商之前建物評價或是選擇高評價的買賣仲介業者,這些都有助於防止自己花錢又住得不開心,畢竟一購屋,可能就是一輩子的事情了,千萬不可輕忽所有看似細微的一切。